¿Qué es el método de diseño-licitación-construcción en la construcción?
Nov 09, 2021
Los proyectos de construcción requieren la colaboración de múltiples partes interesadas para lograr el proyecto final. Arquitectos, ingenieros y constructores deben trabajar en tándem para proporcionar al propietario del proyecto los resultados adecuados dentro del plazo y el presupuesto previstos. Un método habitual de entrega de proyectos es el de diseño-licitación-construcción, que ofrece una vía directa para pasar del diseño sobre el papel al edificio terminado. Para los propietarios sin mucha experiencia en construcción, el método de diseño-licitación-construcción puede ser la opción más sencilla y directa para supervisar el proyecto.
¿Qué es el método de diseño-licitación-construcción?
El método de diseño-licitación-construcción es un planteamiento lineal del diseño y la construcción de un proyecto de edificación. Un equipo de diseño trabaja con el propietario del proyecto para preparar la programación, diseñar el proyecto y redactar los documentos contractuales. Una vez finalizado el diseño, los contratistas generales licitan en función de sus costes de mano de obra y construcción, lo que abre el proyecto a la competencia del mercado (y en teoría reduce los costes de construcción).
En un proyecto de diseño, licitación y construcción intervienen tres partes: el propietario, el consultor y el contratista o constructor. El propietario que solicita el proyecto -ya sea un hotel, una escuela u otra cosa- tiene un presupuesto y la responsabilidad de asegurarse de que se cumplen los objetivos del proyecto sin gastar más de la cuenta.
El propietario tiene un contrato directo con el consultor, que suele ser un arquitecto o ingeniero. Esta persona actúa como representante del propietario durante todo el proyecto de construcción, aunque no tiene contrato con el constructor. En su lugar, crea un contrato separado, de segunda fase, entre el propietario y el constructor, que puede ser una empresa de gestión de la construcción o un contratista general. Las tres partes deben trabajar juntas para que el proyecto tenga éxito, sobre todo en términos de garantía de calidad y solicitudes de pago.
Las 3 etapas del proceso de diseño-licitación-construcción
El proceso de diseño, licitación y construcción consta de tres fases distintas. Estas fases no se solapan: la siguiente solo puede comenzar una vez que se ha completado la anterior.
1. Fase de diseño
El primer paso en el método de diseño-licitación-construcción es que el propietario contrate a un consultor de diseño, que suele ser un arquitecto o un ingeniero. El consultor elabora los documentos de diseño completos que satisfacen las necesidades del propietario para el proyecto, incluidas las consideraciones estéticas y de diseño, las especificaciones de metros cuadrados y el coste global del edificio. Los documentos de diseño suelen incluir un plano del emplazamiento, además de esquemas de los elementos eléctricos, de fontanería y mecánicos del edificio, aunque esto depende del tipo de edificio y proyecto. Puede haber idas y venidas entre el propietario y el consultor antes de finalizar el borrador del diseño para la fase de licitación.
Los proyectos de construcción requieren la colaboración de múltiples partes interesadas para lograr el proyecto final. Arquitectos, ingenieros y constructores deben trabajar en tándem para proporcionar al propietario del proyecto los resultados adecuados dentro del plazo y el presupuesto previstos. Un método habitual de entrega de proyectos es el de diseño-licitación-construcción, que ofrece una vía directa para pasar del diseño sobre el papel al edificio terminado. Para los propietarios sin mucha experiencia en construcción, el método de diseño-licitación-construcción puede ser la opción más sencilla y directa para supervisar el proyecto.
¿Qué es el método de diseño-licitación-construcción?
El método de diseño-licitación-construcción es un planteamiento lineal del diseño y la construcción de un proyecto de edificación. Un equipo de diseño trabaja con el propietario del proyecto para preparar la programación, diseñar el proyecto y redactar los documentos contractuales. Una vez finalizado el diseño, los contratistas generales licitan en función de sus costes de mano de obra y construcción, lo que abre el proyecto a la competencia del mercado (y en teoría reduce los costes de construcción).
En un proyecto de diseño, licitación y construcción intervienen tres partes: el propietario, el consultor y el contratista o constructor. El propietario que solicita el proyecto -ya sea un hotel, una escuela u otra cosa- tiene un presupuesto y la responsabilidad de asegurarse de que se cumplen los objetivos del proyecto sin gastar más de la cuenta.
El propietario tiene un contrato directo con el consultor, que suele ser un arquitecto o ingeniero. Esta persona actúa como representante del propietario durante todo el proyecto de construcción, aunque no tiene contrato con el constructor. En su lugar, crea un contrato separado, de segunda fase, entre el propietario y el constructor, que puede ser una empresa de gestión de la construcción o un contratista general. Las tres partes deben trabajar juntas para que el proyecto tenga éxito, sobre todo en términos de garantía de calidad y solicitudes de pago.
Las 3 etapas del proceso de diseño-licitación-construcción
El proceso de diseño, licitación y construcción consta de tres fases distintas. Estas fases no se solapan: la siguiente solo puede comenzar una vez que se ha completado la anterior.
1. Fase de diseño
El primer paso en el método de diseño-licitación-construcción es que el propietario contrate a un consultor de diseño, que suele ser un arquitecto o un ingeniero. El consultor elabora los documentos de diseño completos que satisfacen las necesidades del propietario para el proyecto, incluidas las consideraciones estéticas y de diseño, las especificaciones de metros cuadrados y el coste global del edificio. Los documentos de diseño suelen incluir un plano del emplazamiento, además de esquemas de los elementos eléctricos, de fontanería y mecánicos del edificio, aunque esto depende del tipo de edificio y proyecto. Puede haber idas y venidas entre el propietario y el consultor antes de finalizar el borrador del diseño para la fase de licitación.
2. Fase de licitación
En la fase de licitación, el propietario busca contratistas que realicen el trabajo y lleven a buen término los diseños. Durante el proceso de licitación, los contratistas compiten por el proyecto en función del coste y el alcance del trabajo. Debido a la naturaleza de la competencia de mercado inherente al proceso de licitación, suele prevalecer el coste global más bajo. El proceso de construcción no puede comenzar hasta que finaliza la fase de licitación.
3. Fase de construcción
El último paso del método de diseño-licitación-construcción es la fase de construcción. Durante la entrega de la obra, el constructor o contratista general supervisa el proceso de construcción, incluida la contratación y gestión de subcontratistas para llevar a cabo las tareas cotidianas de construcción. El contratista general trabaja para ajustarse al presupuesto y a los plazos del proyecto, ya que suele absorber cualquier exceso, no el propietario. Sin embargo, si hay algún cambio en el diseño, el propietario es responsable de los costes adicionales que se produzcan. El arquitecto o ingeniero suele seguir presente durante esta fase y realiza tareas administrativas de gestión del proyecto.
¿Cuáles son las ventajas del método diseño-licitación-construcción?
- Costes fijos. Una de las principales ventajas para el constructor es que el proyecto es un contrato a tanto alzado, lo que significa que el alcance y el coste del proyecto están fijados de antemano. Mientras no haya condiciones o cambios imprevistos (como modificaciones del diseño) que repercutan en el coste global, todas las partes pueden confiar en los precios fijados en sus contratos.
- Licitación precisa. Propietarios, arquitectos e ingenieros dedican mucho tiempo y esfuerzo al diseño para garantizar su precisión. Esto ayuda a los constructores y contratistas generales a crear ofertas relativamente precisas para el proyecto. Además, las ofertas suelen ser bastante precisas debido al tiempo y los detalles que se dedican a la fase de diseño.
- Proceso simplificado. El método de diseño-licitación-construcción es un proceso paso a paso fácil de seguir para quienes no tienen experiencia en construcción. Cada etapa del proceso está fijada y una etapa no puede empezar antes de que termine la anterior. Los papeles están claros en un proyecto de diseño-licitación-construcción, lo que facilita el seguimiento de las responsabilidades de cada parte.
¿Cuáles son las desventajas del método diseño-licitación-construcción?
El proceso de diseño, licitación y construcción es más fácil de seguir, pero plantea algunos retos a la hora de trabajar juntos y obtener los mejores resultados.
- Costes por adelantado. En el método de diseño-licitación-construcción, los clientes tienen que pagar por adelantado la fase de diseño antes de conocer el coste de la construcción.
- Retrasos generales en los plazos. Ninguna etapa puede avanzar hasta que se haya completado la anterior. Si un aspecto del proyecto provoca un retraso, se retrasa todo el calendario del proyecto.
- Posibilidad de sobrecostes. El constructor es responsable contractualmente de completar el proyecto a tiempo y dentro del presupuesto, según los planos y especificaciones. El constructor es responsable de cualquier sobrecoste, salvo los causados por cambios en el diseño del edificio.
- Posibilidad de menor calidad. Para el propietario, elegir la oferta más barata no implica necesariamente un descenso de la calidad. Pero existe la posibilidad de obtener un proyecto de menor calidad al final del día si un contratista decide recortar gastos para ahorrar costes. El propietario puede sentir la necesidad de esforzarse más en las comprobaciones de calidad, las garantías y las técnicas de control de calidad para asegurarse de que se cumplen sus normas.
- Colaboración mínima. El constructor no interviene en la fase de diseño y, por lo general, tiene que ceñirse al plan original o negociar los cambios necesarios en el diseño, lo que podría repercutir en el precio.
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