El contrato de construcción constituye la base jurídica de todas las transacciones en el sector de la construcción. Por eso es tan importante que preste especial atención a la forma de redactar el contrato, asegurándose de que el formato es el más adecuado para el tamaño y el alcance del proyecto.
Entre estos formatos habituales se encuentran los contratos de precio máximo garantizado, o GMP.
¿Qué es un contrato GMP?
En un contrato de precio máximo garantizado, se compensa al contratista por los materiales, la mano de obra y los honorarios. Pero el contrato está sujeto a un precio máximo garantizado, que es la cantidad más alta que el propietario está dispuesto a pagar por el proyecto en su conjunto. Los costes que superan el máximo corren a cargo de quien ejecuta la obra.
Un contrato GMP típico suele basar su máximo en cuatro variables:
- Detalle de las tareas del proyecto.
- Costes directos del proyecto.
- Gastos generales indirectos de un contratista.
- Cualquier especificación de beneficios que espere obtener un contratista.
Por ejemplo, un PGE con un contratista general para construir un granero incluiría el coste directo de las obras del proyecto, de 100.000 dólares; más unos gastos generales de 15.000 dólares; y unos honorarios que incluyan el beneficio deseado por el contratista, de 25.000 dólares; es decir, un máximo de 140.000 dólares.
Los contratos GMP son los más adecuados para proyectos cuyos costes pueden evaluarse con precisión desde el principio y no suelen estar sujetos a grandes fluctuaciones de precios.
Contratos GMP frente a contratos de precio fijo
Un contrato GMP difiere de un contrato de precio fijo, como un contrato a tanto alzado, en que, para este último, el precio sigue siendo el mismo independientemente de cuánto gaste el contratista en completar el proyecto. Los contratos GMP son más flexibles: el propietario reembolsará al contratista los gastos hasta un máximo. En ambos casos, los contratistas son responsables de los sobrecostes.
El contrato de construcción constituye la base jurídica de todas las transacciones en el sector de la construcción. Por eso es tan importante que preste especial atención a la forma de redactar el contrato, asegurándose de que el formato es el más adecuado para el tamaño y el alcance del proyecto.
Entre estos formatos habituales se encuentran los contratos de precio máximo garantizado, o GMP.
¿Qué es un contrato GMP?
En un contrato de precio máximo garantizado, se compensa al contratista por los materiales, la mano de obra y los honorarios. Pero el contrato está sujeto a un precio máximo garantizado, que es la cantidad más alta que el propietario está dispuesto a pagar por el proyecto en su conjunto. Los costes que superan el máximo corren a cargo de quien ejecuta la obra.
Un contrato GMP típico suele basar su máximo en cuatro variables:
- Detalle de las tareas del proyecto.
- Costes directos del proyecto.
- Gastos generales indirectos de un contratista.
- Cualquier especificación de beneficios que espere obtener un contratista.
Por ejemplo, un PGE con un contratista general para construir un granero incluiría el coste directo de las obras del proyecto, de 100.000 dólares; más unos gastos generales de 15.000 dólares; y unos honorarios que incluyan el beneficio deseado por el contratista, de 25.000 dólares; es decir, un máximo de 140.000 dólares.
Los contratos GMP son los más adecuados para proyectos cuyos costes pueden evaluarse con precisión desde el principio y no suelen estar sujetos a grandes fluctuaciones de precios.
Contratos GMP frente a contratos de precio fijo
Un contrato GMP difiere de un contrato de precio fijo, como un contrato a tanto alzado, en que, para este último, el precio sigue siendo el mismo independientemente de cuánto gaste el contratista en completar el proyecto. Los contratos GMP son más flexibles: el propietario reembolsará al contratista los gastos hasta un máximo. En ambos casos, los contratistas son responsables de los sobrecostes.
Cambios en los contratos GMP
Hay ciertos mecanismos que pueden incorporarse a un contrato GMP para garantizar que los contratistas no queden necesariamente en la estacada cuando se supera un máximo, o para reducir la probabilidad de que se produzcan excesos en general.
- Importes para imprevistos. Es la forma en que las partes de un PMG planifican los imprevistos. Las cantidades para imprevistos son una reserva del propietario, o una cantidad designada para hacer frente a posibles adiciones o cambios en la propiedad. Pueden incorporarse al precio previsto del contrato, aumentando el máximo a partir de una simple estimación de costes directos e indirectos. Esto da a los contratistas más margen de maniobra.
- Provisiones. Las provisiones son similares a los imprevistos en el sentido de que también permiten a las partes de un contrato GMP planificar costes imprevistos. Son cantidades destinadas a decisiones que el propietario aún no ha tomado sobre aspectos concretos del proyecto, normalmente relativos a materiales.
- Órdenes de cambio. Las órdenes de cambio son acuerdos mutuos para modificar el contrato de GMP, normalmente para aumentar el precio máximo o ampliar el plazo debido a problemas imprevistos o cambios materiales en el alcance del trabajo. Un buen contrato GMP establecerá un procedimiento para solicitar y aprobar las órdenes de cambio.
Ventajas e inconvenientes de los contratos BPF
La utilización de un contrato GMP para regir los proyectos de construcción presenta una serie de ventajas e inconvenientes.
Ventajas
- Rapidez. Como el precio total del contrato se fija en una fase temprana del proyecto, el proceso de licitación suele acelerarse. La financiación también puede obtenerse más fácil y rápidamente, ya que a los prestamistas no les gusta la incertidumbre.
- Ahorro. Dado que la parte que realiza el trabajo asume la mayor parte del riesgo en un acuerdo de GMP, el contrato impone incentivos a los contratistas y subcontratistas para que mantengan los costes bajos y terminen el trabajo a tiempo. No quieren tener que asumir ellos mismos los sobrecostes.
Desventajas
- Riesgo del contratista. Como ya se ha dicho, las partes que realizan el trabajo con arreglo a un contrato GMP asumen la mayor parte del riesgo. Los contratistas conocen el coste máximo al inicio del proyecto. Si se exceden, es su responsabilidad cubrir el sobrecoste.
- Amenaza de fraude. Los contratistas poco éticos pueden intentar presentar propuestas que justifiquen un PGE inflado y, a continuación, utilizar mano de obra poco cualificada y materiales de baja calidad para aumentar el ahorro por su parte. En este caso, el propietario no obtiene el valor de su dinero.
Reflexiones finales
Si un propietario desea participar activamente en el diseño y la construcción de un proyecto, los contratos GMP pueden ser preferibles a los contratos basados en honorarios fijos. Un propietario implicado ejercerá la supervisión contable necesaria para garantizar que se respetan los máximos y que los contratistas son transparentes sobre cualquier ahorro de costes por su parte.
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