6 tipos de contratos de construcción
29 de noviembre de 2021
Los contratos de construcción fijan las expectativas de un proyecto y protegen a todos los implicados. Los contratos pueden estructurarse para satisfacer las necesidades específicas de un proyecto y, dado que los detalles y expectativas de cada proyecto pueden variar enormemente, es bueno conocer los distintos tipos de contratos de construcción con los que te puedes encontrar.
La importancia de los contratos en la construcción
Un contrato es un acuerdo sobre todos los detalles incluidos en un proyecto de construcción, incluidos el alcance, el calendario y el presupuesto del proyecto. Los contratos de construcción también suelen incluir información sobre la responsabilidad en caso de que alguna parte del acuerdo no se cumpla de acuerdo con los términos del contrato, ya sea que el proyecto no se haya completado a tiempo o dentro del presupuesto. Un contrato ayuda a establecer expectativas con el cliente sobre el coste y el calendario del proyecto, y mantiene a todos en la misma línea. Al plasmar todos estos detalles en documentos firmados, puede disponer de un documento de referencia común para el proyecto, lo que contribuye a fomentar una mayor transparencia y comunicación entre todas las partes implicadas.
¿Qué incluye un contrato básico de construcción?
Un contrato de construcción debe incluir la siguiente información.
- Presupuesto. El propietario del proyecto debe saber cuánto costará el proceso de construcción. El presupuesto suele detallar el coste de los materiales y la mano de obra del proyecto. Dependiendo del tipo de contrato, también podría incluirse un margen de beneficio aparte para el contratista.
- Calendario. El contrato debe indicar el calendario previsto. Los proyectos de mayor envergadura pueden tener el calendario desglosado en hitos específicos, mientras que los proyectos más pequeños pueden limitarse a incluir una fecha de finalización prevista.
- Alcance del trabajo. En esta sección se describen las tareas y los resultados asociados al proyecto. El alcance del trabajo define lo que se espera que haga un contratista para cerrar el proyecto.
- Riesgo/responsabilidad. Es importante definir el riesgo y la responsabilidad de ambas partes, sobre todo en lo que respecta a lo que ocurre cuando hay un exceso de presupuesto. ¿Quién paga la diferencia? ¿Hay otras consecuencias si se sobrepasa el presupuesto o el plazo?
6 Tipos de contratos de construcción
Hay varios tipos de contratos entre los que elegir a la hora de crear una oferta para un proyecto. Infórmate sobre cada uno de ellos para poder utilizar las mejores opciones para los tipos específicos de proyectos en los que participas.
Contrato a tanto alzado
El contrato a tanto alzado, también llamado contrato de precio fijo, es bastante habitual en el sector de la construcción. Como su nombre indica, los documentos contractuales describen el trabajo que se va a realizar a cambio de una tarifa fija, en lugar de incorporar variables al cálculo del coste del proyecto. Este tipo de contrato funciona bien en proyectos pequeños en los que no es probable que haya muchas variaciones en el alcance o el coste de los materiales.
Ventajas de un contrato a tanto alzado:
- Existe la posibilidad de obtener márgenes más elevados si el proyecto sale por debajo del presupuesto.
- Proporciona un esquema claro del alcance y los resultados del proyecto.
Contras de un contrato a tanto alzado:
- El riesgo lo asume el contratista, que suele absorber cualquier exceso del proyecto.
- Es posible que haya que cambiar los planes para que el proyecto se mantenga dentro del presupuesto.
Contrato de diseño y construcción
Un contrato de diseño-construcción requiere la colaboración entre el diseñador del proyecto (el arquitecto o ingeniero) y el constructor. En lugar de que el propietario del proyecto solicite ofertas separadas para los procesos de diseño y construcción, ambas fases se integran en un único contrato. Esto ahorra tiempo (y potencialmente dinero) al propietario, que no tiene que esperar a que finalice el proceso de diseño para seguir adelante.
Ventajas de un contrato de diseño y construcción:
- Facilita a los clientes un proceso de licitación más rápido.
- Permite agilizar los plazos del proyecto, ya que el diseñador y el constructor trabajan juntos durante todo el proceso.
Contras de un contrato de diseño y construcción:
- El propietario del proyecto puede recibir menos ofertas, lo que hace que las negociaciones sean potencialmente menos competitivas.
- El cliente puede incurrir en costes más elevados, ya que todo el trabajo de un proyecto se agrupa en un solo contrato.
Contrato de coste incrementado
Un contrato de coste incrementado incluye dos elementos de pago para el contratista: el coste de los materiales y la mano de obra, más una tarifa aparte como beneficio del contratista. Los honorarios pueden ser una cifra fija predeterminada o un porcentaje de los costes finales del proyecto.
Además de cubrir los gastos del proyecto, un contrato de coste incrementado puede incluir gastos generales. Esto puede incluir gastos de viaje y una parte de los gastos administrativos y de oficina del contratista. Los contratos de coste incrementado son los más adecuados para proyectos de alcance ambiguo o con muchas variables cambiantes. La mayoría de los contratos de coste incrementado incluyen un límite de "no exceder", que establece algunos límites presupuestarios.
Ventajas de un contrato de coste incrementado:
- Bajo riesgo de que el contratista pierda dinero en un proyecto.
- Permite introducir cambios continuos en el proyecto.
Contras de un contrato de coste incrementado:
- El contratista debe hacer un seguimiento minucioso de los gastos y puede tener que justificarlos ante el cliente.
- El contratista puede necesitar capital inicial para pagar los materiales del proyecto.
Contrato de precio máximo garantizado
Un contrato de precio máximo garantizado (PMG) pone un límite al presupuesto final de un proyecto. El contratista se hace cargo de cualquier exceso, ya sea en mano de obra o en materiales. Un contrato GMP puede ser un contrato independiente, o bien otro tipo de contrato puede incorporar simplemente un precio máximo garantizado junto con otras condiciones específicas.
Los contratos de construcción fijan las expectativas de un proyecto y protegen a todos los implicados. Los contratos pueden estructurarse para satisfacer las necesidades específicas de un proyecto y, dado que los detalles y expectativas de cada proyecto pueden variar enormemente, es bueno conocer los distintos tipos de contratos de construcción con los que te puedes encontrar.
La importancia de los contratos en la construcción
Un contrato es un acuerdo sobre todos los detalles incluidos en un proyecto de construcción, incluidos el alcance, el calendario y el presupuesto del proyecto. Los contratos de construcción también suelen incluir información sobre la responsabilidad en caso de que alguna parte del acuerdo no se cumpla de acuerdo con los términos del contrato, ya sea que el proyecto no se haya completado a tiempo o dentro del presupuesto. Un contrato ayuda a establecer expectativas con el cliente sobre el coste y el calendario del proyecto, y mantiene a todos en la misma línea. Al plasmar todos estos detalles en documentos firmados, puede disponer de un documento de referencia común para el proyecto, lo que contribuye a fomentar una mayor transparencia y comunicación entre todas las partes implicadas.
¿Qué incluye un contrato básico de construcción?
Un contrato de construcción debe incluir la siguiente información.
- Presupuesto. El propietario del proyecto debe saber cuánto costará el proceso de construcción. El presupuesto suele detallar el coste de los materiales y la mano de obra del proyecto. Dependiendo del tipo de contrato, también podría incluirse un margen de beneficio aparte para el contratista.
- Calendario. El contrato debe indicar el calendario previsto. Los proyectos de mayor envergadura pueden tener el calendario desglosado en hitos específicos, mientras que los proyectos más pequeños pueden limitarse a incluir una fecha de finalización prevista.
- Alcance del trabajo. En esta sección se describen las tareas y los resultados asociados al proyecto. El alcance del trabajo define lo que se espera que haga un contratista para cerrar el proyecto.
- Riesgo/responsabilidad. Es importante definir el riesgo y la responsabilidad de ambas partes, sobre todo en lo que respecta a lo que ocurre cuando hay un exceso de presupuesto. ¿Quién paga la diferencia? ¿Hay otras consecuencias si se sobrepasa el presupuesto o el plazo?
6 Tipos de contratos de construcción
Hay varios tipos de contratos entre los que elegir a la hora de crear una oferta para un proyecto. Infórmate sobre cada uno de ellos para poder utilizar las mejores opciones para los tipos específicos de proyectos en los que participas.
Contrato a tanto alzado
El contrato a tanto alzado, también llamado contrato de precio fijo, es bastante habitual en el sector de la construcción. Como su nombre indica, los documentos contractuales describen el trabajo que se va a realizar a cambio de una tarifa fija, en lugar de incorporar variables al cálculo del coste del proyecto. Este tipo de contrato funciona bien en proyectos pequeños en los que no es probable que haya muchas variaciones en el alcance o el coste de los materiales.
Ventajas de un contrato a tanto alzado:
- Existe la posibilidad de obtener márgenes más elevados si el proyecto sale por debajo del presupuesto.
- Proporciona un esquema claro del alcance y los resultados del proyecto.
Contras de un contrato a tanto alzado:
- El riesgo lo asume el contratista, que suele absorber cualquier exceso del proyecto.
- Es posible que haya que cambiar los planes para que el proyecto se mantenga dentro del presupuesto.
Contrato de diseño y construcción
Un contrato de diseño-construcción requiere la colaboración entre el diseñador del proyecto (el arquitecto o ingeniero) y el constructor. En lugar de que el propietario del proyecto solicite ofertas separadas para los procesos de diseño y construcción, ambas fases se integran en un único contrato. Esto ahorra tiempo (y potencialmente dinero) al propietario, que no tiene que esperar a que finalice el proceso de diseño para seguir adelante.
Ventajas de un contrato de diseño y construcción:
- Facilita a los clientes un proceso de licitación más rápido.
- Permite agilizar los plazos del proyecto, ya que el diseñador y el constructor trabajan juntos durante todo el proceso.
Contras de un contrato de diseño y construcción:
- El propietario del proyecto puede recibir menos ofertas, lo que hace que las negociaciones sean potencialmente menos competitivas.
- El cliente puede incurrir en costes más elevados, ya que todo el trabajo de un proyecto se agrupa en un solo contrato.
Contrato de coste incrementado
Un contrato de coste incrementado incluye dos elementos de pago para el contratista: el coste de los materiales y la mano de obra, más una tarifa aparte como beneficio del contratista. Los honorarios pueden ser una cifra fija predeterminada o un porcentaje de los costes finales del proyecto.
Además de cubrir los gastos del proyecto, un contrato de coste incrementado puede incluir gastos generales. Esto puede incluir gastos de viaje y una parte de los gastos administrativos y de oficina del contratista. Los contratos de coste incrementado son los más adecuados para proyectos de alcance ambiguo o con muchas variables cambiantes. La mayoría de los contratos de coste incrementado incluyen un límite de "no exceder", que establece algunos límites presupuestarios.
Ventajas de un contrato de coste incrementado:
- Bajo riesgo de que el contratista pierda dinero en un proyecto.
- Permite introducir cambios continuos en el proyecto.
Contras de un contrato de coste incrementado:
- El contratista debe hacer un seguimiento minucioso de los gastos y puede tener que justificarlos ante el cliente.
- El contratista puede necesitar capital inicial para pagar los materiales del proyecto.
Contrato de precio máximo garantizado
Un contrato de precio máximo garantizado (PMG) pone un límite al presupuesto final de un proyecto. El contratista se hace cargo de cualquier exceso, ya sea en mano de obra o en materiales. Un contrato GMP puede ser un contrato independiente, o bien otro tipo de contrato puede incorporar simplemente un precio máximo garantizado junto con otras condiciones específicas.
El objetivo es facilitar el proceso de presupuestación al propietario del proyecto, pero esto traslada parte del riesgo financiero al contratista. Por otro lado, un contratista puede incluir una cláusula para compartir con el cliente cualquier ahorro que se produzca en el proyecto, con lo que ambas partes salen ganando cuando el proyecto se termina a tiempo y por debajo del presupuesto.
Ventajas de un contrato GMP:
- Proceso de negociación más sencillo y rápido.
- El contratista puede compartir los ahorros si el proyecto no alcanza el presupuesto.
Contras de un contrato GMP:
- El contratista es responsable de cualquier exceso que se produzca en el proyecto.
- Es posible que las ofertas iniciales deban ser más elevadas para garantizar la protección financiera.
Contrato de precio unitario
Un contrato de precio unitario divide el contrato en elementos separados, como materiales, mano de obra y gastos generales o administrativos. Esto ayuda a aumentar la transparencia del contrato para el propietario. Cada sección del contrato incluye un presupuesto único para que tanto el constructor como el propietario sepan a qué atenerse. Esto es especialmente útil si un componente específico incrementa el coste del proyecto, como un material especial necesario para el proyecto.
Los contratos de precios unitarios son más adecuados para proyectos pequeños y suelen poder ajustarse si cambia parte del alcance. Es fácil identificar qué costes deben modificarse para ajustarse al nuevo alcance del proyecto.
Ventajas de un contrato de precio unitario:
- Unos presupuestos claros con una facturación más sencilla ayudan a reducir la posibilidad de litigios.
- El riesgo se reparte entre el propietario y el contratista.
Contras de un contrato de precio unitario:
- No es adecuado para proyectos complicados con muchos elementos y materiales diferentes.
- No siempre hay un presupuesto en firme que dar al cliente al principio del proyecto.
Contrato de obra
Un contrato por tiempo y materiales adopta un enfoque holístico del proyecto, con precios fijos para la cantidad de tiempo que lleva un proyecto, el coste de los materiales y el margen de beneficios del contratista. Es similar a un contrato a tanto alzado, pero permite al contratista separar los materiales de la mano de obra.
En un contrato de tiempo y materiales, el contratista fija una tarifa por hora o día, lo que lo convierte en una buena opción para proyectos sin un alcance o un calendario claros. Y si los materiales se compran a precio de mayorista, el contratista suele incluir un margen de beneficio para compensar el descuento profesional.
Ventajas de un contrato por tiempo y materiales:
- Limita el riesgo para el contratista, ya que tiene una tarifa fija basada en la duración del proyecto.
- Se centra más en la calidad que en los recortes.
Contras de un contrato por tiempo y materiales:
- Podría ser difícil para el cliente presupuestar los costes.
- El calendario y los costes del proyecto podrían estar sujetos a variaciones de alcance y beneficiarse de precios máximos.
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