¿Qué es la retención en la construcción?
31 de enero de 2022
La construcción es un proceso, de principio a fin. Las cosas pueden ir mal, las cosas pueden ir bien - el calendario, y cualquier contingencia que deba cumplirse para la finalización, puede cambiar con el tiempo. Por ello, un cliente que firma un contrato de construcción con un promotor o contratista debe tener ciertas garantías de que el trabajo se termina satisfactoriamente. Aquí es donde entra en juego el concepto de retención.
El contrato de construcción rige el proyecto de construcción: es un registro escrito de todos los acuerdos entre el cliente, el contratista y/o el subcontratista en relación con un proyecto determinado. El contrato incluye todos los términos materiales de esos acuerdos: especificaciones sobre materiales, plazos de ejecución y forma y método de pago, por ejemplo.
Las condiciones de pago suelen incluir una cláusula que permite al cliente retener una pequeña cantidad de dinero hasta que el trabajo esté terminado. Esta retención se denomina "anticipo".
¿Qué es la retención?
Las retenciones, también conocidas como retenciones, son cantidades que se retienen de los honorarios íntegros del contratista hasta que finaliza un proyecto de construcción, o hasta un plazo especificado en el contrato.
El objetivo de la retención es garantizar que un contratista o subcontratista complete el trabajo estipulado en el contrato de forma satisfactoria. Sin la retención, un cliente podría pagar a un contratista nefasto la totalidad de sus honorarios por adelantado, momento en el que éste podría fugarse con los fondos y dejar el proyecto sin terminar. La retención funciona como una especie de depósito de seguridad inverso en beneficio del cliente.
¿Cómo funciona la retención?
La retención suele oscilar entre el 5 y el 10% de cada pago progresivo, aunque el porcentaje exacto de retención lo acordarán las partes con antelación y se estipulará en el contrato. Los pagos a cuenta son fracciones de los honorarios íntegros que se abonan periódicamente durante la ejecución del proyecto de construcción.
Por ejemplo, si está trabajando para completar un proyecto con un precio contractual de 500.000 $, con una retención del 10%, el importe total de la retención sería de 50.000 $. El cliente o propietario del proyecto retiene un 10% de cada pago progresivo. Si en el contrato se estipulan 5 pagos progresivos de 100.000 $, el cliente retendrá 10.000 $ de cada uno.
¿Cuál es el límite de retención?
La legislación estatal puede determinar la cuantía de la retención que puede aplicar un cliente.
La construcción es un proceso, de principio a fin. Las cosas pueden ir mal, las cosas pueden ir bien - el calendario, y cualquier contingencia que deba cumplirse para la finalización, puede cambiar con el tiempo. Por ello, un cliente que firma un contrato de construcción con un promotor o contratista debe tener ciertas garantías de que el trabajo se termina satisfactoriamente. Aquí es donde entra en juego el concepto de retención.
El contrato de construcción rige el proyecto de construcción: es un registro escrito de todos los acuerdos entre el cliente, el contratista y/o el subcontratista en relación con un proyecto determinado. El contrato incluye todos los términos materiales de esos acuerdos: especificaciones sobre materiales, plazos de ejecución y forma y método de pago, por ejemplo.
Las condiciones de pago suelen incluir una cláusula que permite al cliente retener una pequeña cantidad de dinero hasta que el trabajo esté terminado. Esta retención se denomina "anticipo".
¿Qué es la retención?
Las retenciones, también conocidas como retenciones, son cantidades que se retienen de los honorarios íntegros del contratista hasta que finaliza un proyecto de construcción, o hasta un plazo especificado en el contrato.
El objetivo de la retención es garantizar que un contratista o subcontratista complete el trabajo estipulado en el contrato de forma satisfactoria. Sin la retención, un cliente podría pagar a un contratista nefasto la totalidad de sus honorarios por adelantado, momento en el que éste podría fugarse con los fondos y dejar el proyecto sin terminar. La retención funciona como una especie de depósito de seguridad inverso en beneficio del cliente.
¿Cómo funciona la retención?
La retención suele oscilar entre el 5 y el 10% de cada pago progresivo, aunque el porcentaje exacto de retención lo acordarán las partes con antelación y se estipulará en el contrato. Los pagos a cuenta son fracciones de los honorarios íntegros que se abonan periódicamente durante la ejecución del proyecto de construcción.
Por ejemplo, si está trabajando para completar un proyecto con un precio contractual de 500.000 $, con una retención del 10%, el importe total de la retención sería de 50.000 $. El cliente o propietario del proyecto retiene un 10% de cada pago progresivo. Si en el contrato se estipulan 5 pagos progresivos de 100.000 $, el cliente retendrá 10.000 $ de cada uno.
¿Cuál es el límite de retención?
La legislación estatal puede determinar la cuantía de la retención que puede aplicar un cliente.
- 5%: En lugares como Nevada, Minnesota, Connecticut y Tennessee, los clientes no pueden retener más del 5%.
- 10%: En Illinois, Texas y Nebraska, los clientes no pueden retener más del 10%.
- Importe razonable: En Georgia, Arizona y Nueva York, el importe de la retención debe ser razonable. Un abogado de la construcción en su estado puede ayudarle a determinar cuál puede ser una cantidad razonable.
- Todo vale: Las retenciones no están reguladas en la mayoría de los estados, incluidos Pensilvania, California y Florida.
- No hay retenciones: Las retenciones están totalmente prohibidas sólo en Nuevo México.
¿Qué es la realización sustancial?
El Instituto Americano de Arquitectos define la "terminación sustancial" como "la fase del progreso de la obra en la que la obra o la parte designada está suficientemente terminada de acuerdo con los documentos del contrato para que el propietario pueda ocupar o utilizar la obra para los fines previstos". En otras palabras, cuando el propietario puede mudarse o, en general, utilizar la propiedad para el uso previsto, se ha producido la finalización sustancial y es probable que deba pagarse la retención al contratista.
Ventajas e inconvenientes de la retención
La práctica de la retención tiene muchas ventajas que contribuyen a aumentar la eficacia y la transparencia en el sector de la construcción, por parte de todos los interesados. Sin embargo, pueden surgir una serie de problemas al incorporar una cláusula de retención en su contrato de construcción. Estas son algunas de las ventajas e inconvenientes de la retención.
Ventajas de la retención
- Incentivación. Retener una fracción sustancial de los honorarios totales del proyecto hasta que una estructura sea utilizable garantiza que los contratistas y subcontratistas estarán motivados para realizar bien su trabajo, en un plazo razonable.
- Seguridad financiera. Cuando un contratista o subcontratista incumple sus obligaciones en virtud de un contrato de construcción, el dinero retenido en concepto de retención permite al propietario conservar algunos fondos que, de otro modo, podrían haberse malgastado en un proyecto incompleto. Y el propietario puede destinar ese dinero a contratar a otro contratista para que lo termine.
Inconvenientes de la retención
- Pago final. Dado que a veces la retención se retiene hasta el final de un proyecto de construcción en su totalidad, y no hasta la finalización del trabajo de un contratista concreto, un contratista puede tener que esperar meses o incluso años para cobrar. Por ejemplo, si usted es un electricista contratado para cablear una vivienda residencial en construcción, es posible que no cobre hasta que el contratista general haya completado sustancialmente todo el proceso de construcción de la vivienda.
- Dificultades financieras. Los periodos de retención prolongados pueden causar retrasos perjudiciales en la tesorería de contratistas y subcontratistas. Los subcontratistas son especialmente sensibles a esto, ya que los propietarios y contratistas tienen prioridad de pago en los acuerdos de retención. Para las pequeñas empresas constructoras que trabajan con presupuestos muy ajustados, esperar a recibir el pago de las retenciones puede resultar problemático.
- Abuso de proceso. Algunos clientes retienen retenciones irrazonablemente elevadas, sobre todo en los estados que no cuentan con una normativa sobre retenciones. Algunos contratistas también pueden imponer a los subcontratistas una retención mayor que la que ellos mismos afrontan, una práctica denominada "adelantarse".
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