Diseño-construcción frente a diseño-licitación-construcción: ¿Cuál es la diferencia?
24 de noviembre de 2021
Existen dos métodos tradicionales de entrega de proyectos de construcción: diseño-construcción y diseño-licitación-construcción. Aunque suenan parecidos, cada método tiene su propio proceso, calendario y marco contractual.
¿Qué es el diseño-construcción?
En un contrato de diseño-construcción, el propietario contrata a una empresa para que supervise el diseño y la construcción del nuevo inmueble, lo que también se conoce como proyecto de construcción de entidad única. El diseño-construcción se utiliza con frecuencia en proyectos residenciales y comerciales a gran escala, como hospitales, edificios de oficinas y grandes infraestructuras.
En los proyectos de diseño y construcción, todas las partes dependen del equipo de diseño y construcción, ya sean empleados de la empresa o contratistas. Esto evita que el propietario tenga que supervisar a varios contratistas a lo largo del proceso; el diseñador-constructor es el único responsable de que el trabajo se haga a tiempo y dentro del presupuesto.
Ventajas y desventajas del diseño y la construcción
El método de diseño y construcción tiene varias ventajas.
- Sistemas de entrega más rápidos. El aspecto colaborativo atrae a clientes que no desean participar en dos fases distintas de licitación para el diseño y la construcción.
- Posibilidad de mayores márgenes de beneficio. Los presupuestos y los objetivos del proyecto están alineados en todo el proyecto, ya que todos trabajan juntos para llevarlo a buen puerto. Esto ayuda a mantener los proyectos dentro del presupuesto o por debajo de él y aumenta el potencial de mayores beneficios.
El principal inconveniente del diseño-construcción se aplica realmente a la empresa.
- El riesgo pasa al equipo de diseño y construcción. Cualquier error cometido durante el proceso de diseño o construcción lo resuelve el equipo de diseño y construcción, no el propietario. Esto les hace responsables de cualquier retraso o error de cálculo.
- Un precio máximo garantizado. La empresa de diseño y construcción absorbe los excesos de presupuesto, no el cliente.
¿Qué es el diseño-licitación-construcción?
El método de entrega de proyectos de diseño-licitación-construcción es un planteamiento más multidimensional que el de diseño-construcción. En primer lugar, un equipo de diseño trabaja con el propietario del proyecto para preparar la programación, diseñar el proyecto y redactar el contrato. Una vez concluida la fase de diseño, los contratistas generales licitan el trabajo en función de los costes de mano de obra y construcción, lo que abre el proyecto al proceso de licitación (y teóricamente reduce los costes de construcción debido a la competencia).
En un proyecto de diseño, licitación y construcción intervienen tres partes: el propietario, el consultor y el contratista o constructor. El propietario que supervisa el proyecto -ya sea un hotel, una escuela o cualquier otra cosa- tiene un presupuesto establecido y la responsabilidad de garantizar que se cumplen los objetivos sin gastar más de la cuenta.
Existen dos métodos tradicionales de entrega de proyectos de construcción: diseño-construcción y diseño-licitación-construcción. Aunque suenan parecidos, cada método tiene su propio proceso, calendario y marco contractual.
¿Qué es el diseño-construcción?
En un contrato de diseño-construcción, el propietario contrata a una empresa para que supervise el diseño y la construcción del nuevo inmueble, lo que también se conoce como proyecto de construcción de entidad única. El diseño-construcción se utiliza con frecuencia en proyectos residenciales y comerciales a gran escala, como hospitales, edificios de oficinas y grandes infraestructuras.
En los proyectos de diseño y construcción, todas las partes dependen del equipo de diseño y construcción, ya sean empleados de la empresa o contratistas. Esto evita que el propietario tenga que supervisar a varios contratistas a lo largo del proceso; el diseñador-constructor es el único responsable de que el trabajo se haga a tiempo y dentro del presupuesto.
Ventajas y desventajas del diseño y la construcción
El método de diseño y construcción tiene varias ventajas.
- Sistemas de entrega más rápidos. El aspecto colaborativo atrae a clientes que no desean participar en dos fases distintas de licitación para el diseño y la construcción.
- Posibilidad de mayores márgenes de beneficio. Los presupuestos y los objetivos del proyecto están alineados en todo el proyecto, ya que todos trabajan juntos para llevarlo a buen puerto. Esto ayuda a mantener los proyectos dentro del presupuesto o por debajo de él y aumenta el potencial de mayores beneficios.
El principal inconveniente del diseño-construcción se aplica realmente a la empresa.
- El riesgo pasa al equipo de diseño y construcción. Cualquier error cometido durante el proceso de diseño o construcción lo resuelve el equipo de diseño y construcción, no el propietario. Esto les hace responsables de cualquier retraso o error de cálculo.
- Un precio máximo garantizado. La empresa de diseño y construcción absorbe los excesos de presupuesto, no el cliente.
¿Qué es el diseño-licitación-construcción?
El método de entrega de proyectos de diseño-licitación-construcción es un planteamiento más multidimensional que el de diseño-construcción. En primer lugar, un equipo de diseño trabaja con el propietario del proyecto para preparar la programación, diseñar el proyecto y redactar el contrato. Una vez concluida la fase de diseño, los contratistas generales licitan el trabajo en función de los costes de mano de obra y construcción, lo que abre el proyecto al proceso de licitación (y teóricamente reduce los costes de construcción debido a la competencia).
En un proyecto de diseño, licitación y construcción intervienen tres partes: el propietario, el consultor y el contratista o constructor. El propietario que supervisa el proyecto -ya sea un hotel, una escuela o cualquier otra cosa- tiene un presupuesto establecido y la responsabilidad de garantizar que se cumplen los objetivos sin gastar más de la cuenta.
El propietario tiene un contrato directo con el consultor, que suele ser un arquitecto o ingeniero. Esta persona actúa como representante del propietario durante todo el proyecto de construcción, aunque no tiene contrato con el constructor. En su lugar, crea un contrato independiente entre el propietario y el constructor, que puede ser un director de obra o un contratista general. Las tres partes deben trabajar juntas para que el proyecto tenga éxito, sobre todo en términos de garantía de calidad y solicitudes de pago.
Ventajas y desventajas del diseño y la construcción
El proceso de diseño, licitación y construcción tiene varias ventajas:
- Costes fijos. Se trata de un contrato a tanto alzado, lo que significa que el alcance y el coste del proyecto están fijados de antemano. Mientras no haya condiciones o cambios imprevistos (como cambios en el diseño) que repercutan en el coste global, todas las partes pueden depender de los precios establecidos en sus contratos.
- Proceso simplificado. Cada etapa del proceso está fijada y una etapa no puede empezar antes de que termine la anterior. Los papeles están claros en un proyecto de diseño-licitación-construcción, lo que facilita el seguimiento de las responsabilidades de cada parte.
El proceso de diseño, licitación y construcción presenta algunos retos para la colaboración y la obtención de grandes resultados:
- Costes por adelantado. En el método de diseño-licitación-construcción, los clientes pagan por adelantado la fase de diseño antes de conocer el coste de la construcción.
- Retrasos en el calendario. Ninguna etapa puede avanzar hasta que se haya completado la anterior. Si un aspecto provoca un retraso, el calendario del proyecto se retrasa.
- Posibilidad de sobrecostes. El constructor es responsable contractualmente de terminar el proyecto a tiempo y dentro del presupuesto. Esto significa que el constructor es responsable de cualquier sobrecoste, excepto los causados por cambios en el diseño del edificio.
- Colaboración mínima. El constructor no interviene en la fase de diseño y normalmente tiene que ceñirse al plan original o negociar cualquier cambio en el diseño, lo que podría repercutir en el precio.
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