Guía de métodos habituales de entrega de proyectos de construcción
06 dic 2021
Los distintos proyectos de construcción dan prioridad a ciertos elementos sobre otros, como la colaboración, el riesgo, la recompensa y la calidad del producto final. En un mundo perfecto, todos los proyectos de construcción tendrían alta colaboración, bajo riesgo, alta recompensa y alta calidad. Sin embargo, los equipos de construcción deben hacer inevitablemente concesiones para terminar el proyecto a tiempo y dentro del presupuesto. Para dar cabida a múltiples tipos de proyectos de construcción, existen varios métodos de entrega de proyectos.
¿Qué es un método de entrega de proyectos?
Un método de entrega de proyectos dicta cómo se organizan los proyectos de construcción de principio a fin. Establece cómo se determinan el presupuesto y el calendario del proyecto, cómo se estructuran las relaciones y los contratos entre las partes y cómo se comunica la información a lo largo de la construcción. Los métodos de entrega de proyectos son como las recetas: los pasos y requisitos difieren, pero todos crean una comida.
Métodos habituales de entrega de proyectos
Hay muchos tipos de métodos de entrega de proyectos, cada uno con su propia estructura y proceso. He aquí cuatro métodos habituales de entrega de proyectos, con sus ventajas e inconvenientes.
Diseño-licitación-construcción
El método de entrega de proyectos de diseño-licitación-construcción es un enfoque de varios niveles para un proyecto de construcción. En primer lugar, el propietario del proyecto contrata a un equipo de diseño para preparar la programación, el diseño y la redacción del contrato. Una vez concluida la fase de diseño, los contratistas generales licitan el trabajo en función de los costes de mano de obra y construcción (lo que teóricamente reduce los costes de construcción debido a las fuerzas de la competencia del mercado). Aunque el propietario tiene una relación contractual tanto con el consultor como con el contratista, no están vinculados contractualmente entre sí. Sus obligaciones son distintas, por lo que tienen contratos separados. Normalmente, en los proyectos de diseño-licitación-construcción, el propietario y el contratista general firman un contrato a tanto alzado, lo que significa que el alcance y los costes del proyecto se establecen de antemano y acuerdan una tarifa fija única.
El propietario que supervisa el proyecto -ya sea un hotel, un colegio o cualquier otra cosa- tiene un presupuesto establecido y la responsabilidad de garantizar que los objetivos se cumplen dentro del presupuesto.
Ventajas del diseño-licitación-construcción
- Costes claros. Con un contrato a tanto alzado, tanto el propietario como el contratista acuerdan el alcance global y el presupuesto antes de que empiece la construcción. Mientras nada afecte al coste global, todas las partes pueden confiar en que los precios establecidos en sus contratos no cambiarán.
- Proceso simplificado. Cada fase del proceso está definida, de modo que una fase debe terminar antes de que empiece la siguiente. Las funciones están claras en un proyecto de diseño, licitación y construcción, lo que facilita el seguimiento de las responsabilidades individuales.
Desventajas del diseño-licitación-construcción
- Cargos por adelantado. Con el método de diseño-licitación-construcción, los clientes pagan por adelantado el diseño antes de conocer los costes de construcción.
- Posibles retrasos en los plazos. Ninguna etapa puede avanzar hasta que se haya completado la anterior, lo que significa que si se produce un retraso, todo el calendario del proyecto se retrasará.
- Colaboración limitada. El constructor no interviene en la fase de diseño y, por lo general, debe ceñirse al plan original o negociar cualquier cambio en el diseño, lo que podría repercutir en el precio.
Diseño y construcción
Con el método de entrega de proyectos de diseño y construcción, el propietario contrata a una empresa para que supervise tanto el proceso de diseño como la construcción. También se conoce como proyecto de proveedor único. El diseño-construcción se utiliza con frecuencia en proyectos residenciales y comerciales a gran escala, como hospitales, edificios de oficinas y grandes infraestructuras.
Con el diseño-construcción, todas las partes dependen de la empresa de diseño-construcción, lo que permite al propietario no tener que gestionar múltiples contratistas, lo que puede reducir ciertos riesgos. El diseñador-constructor es responsable de hacer su trabajo a tiempo y dentro del presupuesto.
Los distintos proyectos de construcción dan prioridad a ciertos elementos sobre otros, como la colaboración, el riesgo, la recompensa y la calidad del producto final. En un mundo perfecto, todos los proyectos de construcción tendrían alta colaboración, bajo riesgo, alta recompensa y alta calidad. Sin embargo, los equipos de construcción deben hacer inevitablemente concesiones para terminar el proyecto a tiempo y dentro del presupuesto. Para dar cabida a múltiples tipos de proyectos de construcción, existen varios métodos de entrega de proyectos.
¿Qué es un método de entrega de proyectos?
Un método de entrega de proyectos dicta cómo se organizan los proyectos de construcción de principio a fin. Establece cómo se determinan el presupuesto y el calendario del proyecto, cómo se estructuran las relaciones y los contratos entre las partes y cómo se comunica la información a lo largo de la construcción. Los métodos de entrega de proyectos son como las recetas: los pasos y requisitos difieren, pero todos crean una comida.
Métodos habituales de entrega de proyectos
Hay muchos tipos de métodos de entrega de proyectos, cada uno con su propia estructura y proceso. He aquí cuatro métodos habituales de entrega de proyectos, con sus ventajas e inconvenientes.
Diseño-licitación-construcción
El método de entrega de proyectos de diseño-licitación-construcción es un enfoque de varios niveles para un proyecto de construcción. En primer lugar, el propietario del proyecto contrata a un equipo de diseño para preparar la programación, el diseño y la redacción del contrato. Una vez concluida la fase de diseño, los contratistas generales licitan el trabajo en función de los costes de mano de obra y construcción (lo que teóricamente reduce los costes de construcción debido a las fuerzas de la competencia del mercado). Aunque el propietario tiene una relación contractual tanto con el consultor como con el contratista, no están vinculados contractualmente entre sí. Sus obligaciones son distintas, por lo que tienen contratos separados. Normalmente, en los proyectos de diseño-licitación-construcción, el propietario y el contratista general firman un contrato a tanto alzado, lo que significa que el alcance y los costes del proyecto se establecen de antemano y acuerdan una tarifa fija única.
El propietario que supervisa el proyecto -ya sea un hotel, un colegio o cualquier otra cosa- tiene un presupuesto establecido y la responsabilidad de garantizar que los objetivos se cumplen dentro del presupuesto.
Ventajas del diseño-licitación-construcción
- Costes claros. Con un contrato a tanto alzado, tanto el propietario como el contratista acuerdan el alcance global y el presupuesto antes de que empiece la construcción. Mientras nada afecte al coste global, todas las partes pueden confiar en que los precios establecidos en sus contratos no cambiarán.
- Proceso simplificado. Cada fase del proceso está definida, de modo que una fase debe terminar antes de que empiece la siguiente. Las funciones están claras en un proyecto de diseño, licitación y construcción, lo que facilita el seguimiento de las responsabilidades individuales.
Desventajas del diseño-licitación-construcción
- Cargos por adelantado. Con el método de diseño-licitación-construcción, los clientes pagan por adelantado el diseño antes de conocer los costes de construcción.
- Posibles retrasos en los plazos. Ninguna etapa puede avanzar hasta que se haya completado la anterior, lo que significa que si se produce un retraso, todo el calendario del proyecto se retrasará.
- Colaboración limitada. El constructor no interviene en la fase de diseño y, por lo general, debe ceñirse al plan original o negociar cualquier cambio en el diseño, lo que podría repercutir en el precio.
Diseño y construcción
Con el método de entrega de proyectos de diseño y construcción, el propietario contrata a una empresa para que supervise tanto el proceso de diseño como la construcción. También se conoce como proyecto de proveedor único. El diseño-construcción se utiliza con frecuencia en proyectos residenciales y comerciales a gran escala, como hospitales, edificios de oficinas y grandes infraestructuras.
Con el diseño-construcción, todas las partes dependen de la empresa de diseño-construcción, lo que permite al propietario no tener que gestionar múltiples contratistas, lo que puede reducir ciertos riesgos. El diseñador-constructor es responsable de hacer su trabajo a tiempo y dentro del presupuesto.
Ventajas del diseño y la construcción
- Acelera los sistemas de entrega. El aspecto colaborativo del proyecto puede resultar atractivo para los clientes que no deseen participar en dos fases separadas de licitación para el diseño y la construcción.
- Aumenta los beneficios. Los presupuestos y los objetivos del proyecto están alineados en las distintas fases del mismo, ya que todos colaboran para llevarlo a cabo. De este modo, los proyectos se ajustan al presupuesto y aumentan las posibilidades de obtener mayores beneficios.
Desventajas del diseño-construcción
- Traslada el riesgo al equipo de diseño y construcción. Cualquier error en el proceso de diseño o construcción es resuelto por el equipo de diseño y construcción, no por el propietario, por lo que la empresa de diseño y construcción es responsable de cualquier retraso o error de cálculo.
- Traslada la responsabilidad financiera al equipo de diseño y construcción. Cuando el propietario y la empresa de diseño y construcción firman el contrato, la empresa se compromete a absorber cualquier exceso presupuestario.
Gestión de la construcción a riesgo (CMAR)
Con el método de entrega de proyectos de Gestión de la Construcción a Riesgo (CMAR), el propietario del proyecto contrata a un director de obra al principio, normalmente en la fase de diseño, para que actúe como representante y consultor. El director de obra también gestiona el proyecto, asegurándose de que se ajusta al presupuesto y al calendario.
Un contrato CMAR establece un Precio Máximo Garantizado (GMP), o límite de precio, para el proyecto. De acuerdo con el contrato, el contratista debe atenerse al GMP y es financieramente responsable (a riesgo) si el proyecto se excede.
Ventajas de CMAR
- Los propietarios no son responsables del aumento de los costes presupuestarios. CMAR es un método colaborativo y rentable, especialmente cuando un CM aporta ingeniería de valor.
- Ahorra tiempo. Dada la implicación directa del contratista, hay menos riesgo de que el proyecto se salga del presupuesto, sobre todo porque es personalmente responsable.
- Reduce los errores. Al contribuir a la fase de diseño, el contratista conoce bien las especificaciones del proyecto, por lo que hay menos margen de error.
Desventajas de CMAR
- Más caro. CMAR suele costar más a los propietarios que los métodos tradicionales de entrega de proyectos, ya que los honorarios de CM son más elevados debido a su mayor responsabilidad y a su fuerte implicación.
- Depende de la actuación del contratista. Como actor clave, el contratista puede influir directamente en el presupuesto, el calendario y el resultado del proyecto. Por eso el propietario necesita un contratista de confianza con un historial de éxito en proyectos similares.
Integrado
La entrega integrada de proyectos (IPD) organiza los proyectos de construcción de modo que todas las partes responsables, desde el equipo de diseño hasta los contratistas generales, participen en cada fase de la construcción. Establece acuerdos multipartitos y pone a todos los equipos bajo un mismo contrato. Los miembros del equipo acuerdan las condiciones de entrega y todos comparten el mismo nivel de riesgo, recompensa y responsabilidad.
El propietario contrata a todo el equipo, que firma el contrato, y entonces comienza la fase de diseño. Cuando el grupo aprueba el diseño, el proyecto pasa a la fase de construcción.
Ventajas de la DPI
- Fomenta la comunicación. Un proyecto de construcción IPD fomenta la comunicación y las comprobaciones frecuentes, ya que todas las partes interesadas deben estar alineadas en cada fase del proyecto.
- Incentiva la calidad. La responsabilidad compartida incentiva a los miembros del equipo a dar lo mejor de sí mismos, lo que eleva la calidad del proyecto.
- Aumenta la productividad. Al participar todos los equipos en cada fase, la IDP reduce el tiempo de espera entre fases. El contratista general puede pedir materiales y equipos porque ha participado en la fase de diseño del proyecto y sabe lo que necesita.
Desventajas de la DPI
- El rendimiento individual afecta a todo el proyecto. El bajo rendimiento de una persona puede poner en peligro todo el calendario y el éxito de los demás.
- Ralentiza el proceso. Los contratos de IDP suelen requerir el consenso del grupo sobre determinadas decisiones, lo que puede ralentizar el proceso.
- Aumenta los costes del proyecto. Dado que todas las partes están vinculadas contractualmente, el retraso de un equipo puede repercutir en todo el proyecto. Este aumento de la responsabilidad significa que los propietarios suelen pagar a sus equipos más de lo que pagarían normalmente.
MT Copeland ofrece clases en línea basadas en vídeo que le dan una base en los fundamentos de la construcción con aplicaciones del mundo real, como métodos de entrega de proyectos. Las clases incluyen vídeos producidos profesionalmente e impartidos por artesanos en activo, así como descargas complementarias como cuestionarios, planos y otros materiales que le ayudarán a dominar los conocimientos.
